Сравнительный подход при оценке недвижимости. Ю. Галямов Кандидат экономических наук, профессор, зав каф. «Экономическая теория 3.1 58 как определяется валовый рентный мультипликатор

В массовой оценке, подобно индивидуальной применяются три метода, базирующиеся на трех разных подходах к оценке недвижимости: метод сравнения продаж, метод восстановительной стоимости, доходный метод. Метод сравнения продаж Метод сравнения продаж моделирует поведение рынка путем сравнения оцениваемых объектов недвижимости с аналогичными объектами, по которым недавно состоялись сделки. При оценке этим методом предполагается абсолютное право собственности. Для метода сравнения продаж модель оценки имеет следующий общий вид: V = f (X 1 ,X 2 ,...,X n), где V - оценка рыночной стоимости (X 1 ...X n) - характеристики объекта недвижимости (например - площадь здания, тип стен и т.д.) Существует более традиционная форма представления модели метода сравнения продаж, которая с помощью приемов массовой оценки может быть автоматизирована и откалибрована на данных рынка: V = S c + ADJ c , где V - оценка рыночной стоимости S c - цена объекта сравнения ADJ c - суммарная поправка с учетом различий между объектом сравнения и оцениваемым объектом. Для проведения компьютерного анализа предполагается существование представительной базы данных, число записей которой должно превосходить приблизительно на порядок число значимых факторов. В принципе, первоначально информация собирается по максимальному числу параметров объекта. В дальнейшем отбираются те параметры, по которым выборка достаточно представительна и которые являются значимыми в модели. После формирования базы данных и создания переменных из значимых факторов выбирается вид модели (на нем мы остановимся ниже). Следующим этапом выделим калибровку модели, здесь используются несколько приемов:

Парный анализ продаж
Множественный регрессионный анализ
Метод адаптивной оценки (процедура обратной связи)

Важной составной частью метода сравнения продаж является определение поправок, которые в целом можно сгруппировать (без учета оценки земли) на три вида:

поправки на характеристики здания (сюда включен и износ)
поправки на местоположение
поправки на условия сделки (важнейшей из которых является поправка на время).

На этом этапе получаем математическое выражение стоимости объекта в зависимости от ряда факторов (представленных набором переменных). Результат не является априорным (особенно в части количественных значений поправок) и требует критического подхода. Доходный метод Доходный метод основан на определении стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых поступлений от его эксплуатации и капитализации. Таким образом, этот метод применим для оценки приносящей доход недвижимости. Доходный метод основан на допущении, что стоимость объекта напрямую зависит от размера, продолжительности и степени надежности дохода от эксплуатации объекта. В основе доходного метода лежит допущение о том, что будущие поступления стоят меньше, чем равная по величине денежная сумма, имеющаяся на руках в данный момент. Степень этой “временной предпочтительности” может рассматриваться как функция четырех факторов: предполагаемое снижение покупательной способности (инфляция), снижение ликвидности объекта, стоимость капитала или управления кредитом и риск. На основе анализа этих факторов устанавливается ставка капитализации. В массовой оценке для этого метода производится формирование базы данных с необходимой информацией по объектам недвижимости. Аналогично методу сравнения продаж выбирается вид модели и производится калибровка. Однако конечным результатом в зависимости от поставленной задачи может быть и ставка капитализации и стоимость объектов и их возможный доход. Затратный метод Затратный метод применяется только к застроенным земельным участкам (или при наличии других улучшений). Сразу отметим, при этом подходе стоимость земли оценивается методом сравнения продаж. В основе затратного метода лежит принцип замещения, в соответствии с которым стоимость имущества равна стоимости приобретения имущества эквивалентной полезности. Земельный участок оценивается как свободный для застройки в соответствии с наиболее эффективным использованием. Далее, поскольку рыночная стоимость учитывает текущее состояние здания и другие условия, для ее определения из полной стоимости замещения (восстановительная стоимость) вычитается накопленный износ, выражающий потерю полезности оцениваемого объекта.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости (потенциального или действительного), которые имеют аналогичные объекты недвижимости. Он является укрупненным показателем, используется как множитель к доходу оцениваемого объекта. ВРМ не корректируется за различия в характеристиках объектов.

где Р i – цена продажи i -го аналогичного объекта;

I i – валовой доход i -го аналогичного объекта;

n – количество используемых аналогов (3-5 объектов).

Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

(27)

где V – рыночная стоимость объекта недвижимости;

I – валовой доход от оцениваемого объекта.

Задача 13: Определить рыночную стоимость однокомнатной квартиры, если известны цены продаж и уровень арендной платы по трем аналогичным квартирам в данном микрорайоне города. Рыночные данные представлены в таблице 7. Оцениваемая однокомнатная квартира сдается за 7,7 тыс. руб. в месяц.

Таблица 7 – Расчет валового рентного мультипликатора

Объекты-аналоги	Рыночная цена, тыс. руб.	Арендная плата в месяц, тыс. руб.	Расчетный ВРМ
Квартира 1
Квартира 2
Квартира 3
ВРМ средний

Рыночная стоимость оцениваемой однокомнатной квартиры составляет:

3.3 Затратный подход оценки недвижимости

Затратный подход основывается на определении затрат, которые необходимы для воссоздания (замещения) оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, включает сумму остаточной стоимости здания и земельного участка.

(28)

V – стоимость объекта недвижимости;

V L – стоимость земельного участка;

V восст. – стоимость восстановления (замещения) здания;

D - накопленный износ оцениваемого здания.

Общие ситуации применения метода:

оценка недвижимости специального назначения

технико-экономический анализ для нового строительства

определение варианта наилучшего, наиболее эффективного использования

определение стоимости недвижимости на пассивных рынках

при проверке результатов оценки, проведенной другими методами оценки.

Обязательные ситуации применения метода:

цели поимущественного налогообложения

наложение ареста при необходимости определения стоимости зданий, земли

цели подоходного налогообложения

при страховании недвижимости.

С течением времени происходит снижение стоимости строений, зданий и сооружений по ряду причин:

износ сооружения в процессе эксплуатации;

неблагоприятные воздействия окружающей среды;

изменения в технологии строительства;

воздействие внешних факторов.

Износ – утрата полезности объекта недвижимого имущества, а значит и его стоимости. Износ бывает:

Физический /снижение стоимости из-за утраты заданных потребительских свойств с течением времени/

Функциональный /уменьшение стоимости имущества из-за несоответствия современным архитектурно-эстетическим, планировочным решениям, комфортности/

Внешний /устаревание стоимости из-за изменения внешней среды; факторы не воздействуют напрямую на само здание/

Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Способы определения износа здания:

Способ разбивки по компонентам.

Заключается в том, что отдельно рассматривается износ конструкций зданий с учетом их удельного веса в общей стоимости объекта, с учетом удельных весов конструктивных элементов и их значений износа определяется совокупный физический износ.

Способ эффективного возраста.

Основан на экспертизе строений оцениваемого объекта. Гласит, что эффективный возраст (ЭВ ) так относится к типичному сроку экономической жизни (СЭЖ ), как накопленный износ (И ) к восстановительной стоимости (ВС ).

(29)

Способ сравнения продаж.

Состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов. Последовательность:

Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому.

Определение восстановительной стоимости здания.

Определение текущей рыночной стоимости здания.

Определение среднего значения величины накопленного износа путем разности (V нов. – V тек. ) .

Срок экономической жизни (СЭЖ) - период, в течение которого здание вносит вклад в суммарную стоимость объекта недвижимости, используется для увеличения прибыли.

Эффективный возраст (ЭВ) - время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов.

Задача 14: Восстановительная стоимость здания построенного 45 лет назад определена в 14725 тыс. руб. По паспорту типового проекта срок экономической жизни здания составляет 110 лет. Эффективный возраст здания равен фактическому. Рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж оценена в 1230 тыс. руб. Определить стоимость объекта недвижимости.

1 Определяется величина накопленного износа.

2 Вычисляется общая стоимость объекта недвижимости

Задача 15: Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, если даны следующие исходные данные:

площадь земельного участка 2 917 м 2

кадастровая стоимость земли 248 руб./м 2

полезная площадь здания 2 000 м 2

стоимость строительства здания по смете 31262 тыс. руб.

косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства

ежегодные потери арендой платы помещения составляют 59 руб./м 2

валовой рентный мультипликатор для аналогичного объекта равен 4,2.

В оцениваемом здании необходимо провести следующие виды восстановительных работ:

замена кровли 150 тыс. руб.

отделка интерьера 430 тыс. руб.

демонтаж и модернизация отопительной системы 195 тыс. руб.

1. Определяется стоимость земельного участка (V L)

где S L – площадь земельного участка

С К – кадастровая стоимость земли соответствующего вида функционального использования

2. Рассчитывается полная восстановительная стоимость здания

3. Вычисляется общий (суммарный) накопленный износ (D). Устанавлива-ется на основе стоимости восстановительных и ремонтных работ.

К физическому износу (D физ. ) относятся затраты по замене кровли, отделке интерьеров.

D физ. = 150+430=580 тыс.руб.

К функциональному – модернизация отопительной системы.

D функ. = 195 тыс.руб.

Внешний износ заключается в сокращении платежей арендной платы. Стоимость экономического износа определяется капитализацией арендных убытков или при помощи валового рентного мультипликатора.

D физ. = 2000×59×4,2=495,6 тыс.руб.

4 Находится стоимость объекта недвижимости (форм. 28)

4. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта исполь-зования недвижимости.

1. Местоположение.

2. Рыночный спрос.

3. Наличие долгосрочных договоров аренды земельногоучастка.

4. Ресурсное качество участка.

5. Инвестиционная привлекательность.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится в двух случаях:

1. Не застроенный участок.

2. Участок с застройкой (существующие улучшения).

Остатка для земли

Доход, относящийся, к земле определяется как остаток после вычитания из общего дохода приносимого объектом, состоящих для удовлетворения остальных факторов производства.

V o = V L + V B (30)

где V o – общая стоимость

V L – стоимость земли

V B – стоимость зданий и сооружений

V L = (NOI – V B × R B )/ R L (31)

где NOI – чистый операционный доход

R L – ставка капитализации для земли

V B × R B – доход относящийся к зданиям и сооружениям

Метод используется для объектов с новыми зданиями.

Остатка для зданий и сооружений

Используется для оценки стоимости улучшений при условии, что стоимость определяется с высокой точностью. Метод используется для объекта недвижимости с устаревшими и очень ветхими постройками.

V B = (NOI – V L × R L )/ R B (32)

V L × R L – доход относящийся к земле

4.1 Свободный земельный участок

Проводится анализ в 3 этапа:

1. Отбираются варианты использования (стратегии застройки).

2. Определяется стоимость нового строительства по каждому из выбранных вариантов. Учитываются такие факторы как ресурсное качество участка и технологическая обоснованность.

3. Определить финансовую обоснованность анализируемых стратегий застройки. Для этого составляется отчет-прогноз по доходам и расходам, определяется чистый операционный доход и т.д.

Задача 16: Выявлены три возможные стратегии застройки участка: жилое здание, офисное здание, торговый центр. Стоимость застройки соответственно составляет 45,8 млн.руб., 54,6 млн.руб., 70,0 млн.руб. Ожидаемая эффективность инвестиций составляет 12 %. Срок службы объектов определяется в 90, 50, 50 лет. Сопоставление стратегий застройки производится на основе метода остатка для земли. Ставка капитализации для земли 11%.

1. Определяется ставка капитализации для зданий (по методу Ринга)

R ж.зд. = 12%+100%/90 = 13,1%

R оф.зд. = 12%+100%/50 = 14,0%

R т.ц. = 12%+100%/50 = 14,0%

2. Рассчитывается чистый операционный доход, относящийся к зданиям

NOI ж.зд. = 45,8×0,131 = 6,0 млн.руб.

NOI оф.зд. =54,6×0,14 = 7,644 млн.руб.

NOI т.ц. = 70,0×0,14 = 9,8 млн.руб.

3. Находится чистый операционный доход, относящийся к земельным участкам, который капитализируется в текущую стоимость земли

Таблица 8 – Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земель-ного участка, тыс. руб.

Показатели	Жилое здание	Офисное здание	Торговый центр
Годовой валовой доход
Поправки за недоиспользование и потери при сборе платежей (потери платы за аренду площадей)
Прочий доход (салон красоты, бар и т.п.)
Действительный валовой доход
Операционные расходы (эксплуатация объектов)
Резерв на замещение короткоживущих элементов (коммуникации, сантехника и т.п.)
Чистый операционный доход (общий), NOI О
Доход, относимый к зданиям, NOI В
Чистый операционный доход от земли, NOI L
Стоимость земли, V L

Вывод: Наилучший вариант использования земельного участка – это освоение застройкой торгового центра, т.к. стоимость земли выше и доход от земли больше.

Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода). Валовой рентный мультипликатора – это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Метод осуществляется в три этапа: Первый этап. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости. Второй этап. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исхода из недавних рыночных сделок. Третий этап. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор. V=Д р ВРМ=Д р , где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; Д р – рентный доход оцениваемого объекта; ВРМ – валовой рентный мультипликатор; С анал – цена продажи аналога; ПВД анал – потенциальный валовой доход аналога. Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 15 000 долл. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах (см. табл.)

	Цена продажи Санал

ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8) : 3 = 5.

V= 15000х5= 75000 долл.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.

4.3 Применение затратного подхода

Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений затратным подходом, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем. Затратный подход включает 3 этапа: Первый этап . Определение стоимости земельного участка, на котором находится здание или сооружения. Второй этап. Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения здания или сооружения на действительную дату оценки. Третий этап . Расчет всех видов износа зданий и сооружений. Оценка восстановительной стоимости зданий и сооружений. В данном подходе определяется восстановительная стоимость или стоимость замещения на основе методов:

сравнительной единицы; поэлементного расчета (разбивки на компоненты); индексной оценки. Метод сравнительной единицы. Этот метод включает несколько этапов:

этап

Стоимость строительства базовой единицы

Требуемая площадь

Стоимость строительства по базовой единице

Поправки на особенности оцениваемого объекта

Мульти пликатор с учетом местных условий

Оценка полной стоимости

Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений.

Этот метод также называют методом разбивки на компоненты. Оценщик осуществляет расчеты в следующей последовательности:

этап.

Например: единичная стоимость 1 м² кирпичной стены состоит из стоимости кирпича, раствора, заработной платы рабочих, стоимости эксплуатации машин и механизмов. Умножая стоимость единицы на площадь, получаем суммарные затраты на установку всего элемента. Прибыль предпринимателя при этом учитывается либо в единичной стоимости, либо подсчитывается отдельно.

этап.

Индексный способ оценки. Осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ. Данный способ включает несколько методов расчета. Выделяются: ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-индексный и базисно-компенсационный методы. Ресурсный метод – это расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат). Ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих. Данный метод применяется в соответствии с положениями, изложенными в Методических рекомендациях, утвержденных письмом Минстроя России от 10 ноября 1992г. № БФ-926/12. Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве. Индексы стоимости (цен, затрат) – это относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы. Из множества возможных разновидностей данного метода рекомендуется применять метод определения сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР), изложенный в письме Госстроя России от 4 июня 1993 г. № 12-146. Базисно-индексный метод – это перерасчет затрат по срокам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов на основе Методических рекомендаций, утвержденных письмом Госстроя России от 31 мая 1993 г. №12-133. Базисно-компенсационный метод – это суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства. До наступления стабилизации экономической ситуации в стране и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами индексного способа являются ресурсный и ресурсно-индексный. На практике чаще всего используется базисно-индексный метод, как наиболее простой. Определение износа зданий и сооружений. После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта. В практике оценки применяется несколько методов определения износа сооружений:

метод разбиения; метод срока жизни.

Метод разбиения.

Заключается в учете всех видов износа, к которым относятся:

устранимый физический износ; неустранимый физический износ; устранимый функциональный износ; неустранимый функциональный износ; экономический (внешний) износ. Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта являются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость. Напротив, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится к неустранимому. Клиенты оценщиков часто требуют, чтобы список восстановимых элементов вместе с расчетом издержек восстановления включался в отчет об оценке. Определение (оценка) физического износа. Ниже приведены таблицы, иллюстрирующие расчет физического износа, как устранимого, так и неустранимого.

Определение обесценения, вызванного устранимым физическим износом

Наименование работ	Стоимость, долл.
Ремонт участка
Ремонт водопроводной сети
Внутренняя покраска и отделка
Устранимое физическое ухудшение – всего

Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни

Компоненты	Полная стоимость воспроизводства	Фактический или эффективный возраст	Ожидаемый срок жизни	Износ, долл.
Вентиляция
Канализация
Отопление

Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом долговременных элементов

Расчетные данные	Единица измерения, долл.
Полная стоимость воспроизводства (без прибыли застройщика), долл.
Устранимые физические ухудшения, долл.
Полная стоимость воспроизводства компонентов с коротким сроком жизни, долл.
Полная стоимость воспроизводства компонентов с долгим сроком жизни (1-2-3), долл.
Эффективный возраст сооружения, лет
Экономический срок жизни сооружения, лет
Износ компонентов с долгим сроком жизни ((5/6)·100), %
Обесценение компонентов с долгим сроком жизни ((4·7)/100), долл.

При использовании экспертного метода расчета физического износа эксперт путем осмотра определяет процент износа каждого элемента здания, а затем величину износа в стоимостном выражении.

Определение физического износа

Элемент здания	Восстановительная стоимость, долл.	Накопленный износ, долл.
Фундамент
Энергосистема

Процент износа элементов здания может быть определен и как средневзвешенная величина по всем элементам здания

Наименование конструктивного элемента

Удельный вес конструктивного элемента здания

Процент износа

Удельный вес износа в стоимости здания

Определение (оценка) функционального износа. Функциональный износ, так же как и физический, бывает устранимым и неустранимым. Критерий отнесения износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с физическим износом. Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта. Устранимый функциональный износ вызывается:

недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов. В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены первоначально при строительстве объекта оценки. Это объясняется тем, что перестройка части объекта обходится дороже, если бы эта часть создавалась в момент строительства самого объекта. Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами на замену устаревших элементов. Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недостатком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта. Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим образом: Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов, относятся к «сверх улучшениям». В данном случае речь идет о неустранимом функциональном износе, вызванном избытком качественных характеристик. Пример. Создание систем внутренней связи прибавило к стоимости объекта 23 000 долл., а затраты на установку составили 30 000 долл. Таким образом, убыток установки этих элементов составил 7 000 долл. Количество излишних элементов, как правило, увеличивается с возрастом недвижимости. Определение (оценка) экономического износа. Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами: общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается двумя методами:

связанных продаж,

капитализации рентных потерь

В данном методе осуществляется сравнение доходов от арендной платы сопоставимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему воздействию, а другой – нет. Таким образом, экономический износ определяется по формуле:

Экономический износ = Потери в арендной плате х Валовой рентный мультипликатор

Методом расчета срока жизни. При применении этого метода оперируют следующими понятиями:

Срок экономической жизни

Срок физической жизни

Эффективный возраст

Срок оставшейся экономической жизни

Нормативный срок службы

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой:

И: ВС = ЭВ: ЭЖ, где

И – износ; ВС – восстановительная стоимость; ЭВ – эффективный возраст; ЭЖ – срок экономической жизни. Эта формула может быть записана следующим образом:

ЭВ: ЭЖ = Процент износа восстановительной стоимости.

Метод срока жизни используется как для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены объекта к потенциальному или действительному валовому доходу, полученного от эксплуатации объекта недвижимости:

где УРМ - валовой рентный мультипликатор; Цена - цена продажи аналога.

Применение метода осуществляется в следующей последовательности:

1) подсчитывается рыночный рентный доход от объекта недвижимости, который оценивается;

2) рассчитывается валовый рентный мультипликатор для объектов-аналогов;

3) рассчитывается вероятная стоимость объекта оценки по формуле:

где ПВДон - потенциальный валовой доход объекта недвижимости оценивается.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия между объектом оценки и сопоставимыми объектами, потому что в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже были учтены такие различия.

54. Особенности оценки технико-технологического потенциала предприятия.

Технико-технологический потенциал предприятия реализуется непосредственно в производственном процессе и вместе с кадровым потенциалом составляет основу этого процесса.

Его использование призвано обеспечить надлежащие материальные условия для осуществления хозяйственной деятельности предприятия, сохранение необходимого объема производственных и товарных запасов, проведение транспортных, фасовочных и других подготовительных операций, связанных с выполнением производственных функций, предоставлением услуг, работы и отдыха работникам предприятия, повышением производительности их труда и эффективности хозяйственной деятельности всего предприятия. Поэтому объективная его оценка играет важную роль в процессе формирования и оценки совокупного потенциала предприятия.

Технико-технологическую основу любого предприятия составляют машины и оборудование, которое в экономической литературе называется также активной частью основных фондов. Именно они составляют значительную часть имущественного комплекса предприятия и выступают как объекты оценки технико-технологического потенциала.

В настоящее время машины и оборудование являются наиболее распространенным и активным товаром на рынке отдельных активов. Причем для значительной части машин и оборудования в результате специфичности своего функционального назначения рыночный сегмент, с одной стороны, ограничен в размерах, с другой - характеризуется высокой подвижностью в сравнении с недвижимостью, что объясняется систематическим активным восстановлением данных активов.

Среди отличительных особенностей машин и оборудования, обусловливающих специфичность их как объектов оценки на соответствующем рыночном сегменте, можно выделить следующие:

1) несвязанные жестко с землей и могут быть перемещены в другое место без причинения непоправимых физических повреждений как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены;

2) невозможно дать характеристику объектам с помощью обобщающих технико-экономических показателей (стоимость 1 м2 площади, 1 м3 объема, 1 погонного метра длины);

3) функциональные, конструктивные, эксплуатационные характеристики объектов и, соответственно, их ценовые параметры изменяются более динамично и радикально, чем для объектов недвижимости, обмежовуватиме возможности использования средних цен;

4) более актуальна по сравнению с недвижимостью является проблема физического и функционального износа;

5) необходимость учета соответствия требованиям стандартов, технических условий и другой нормативно-технической документации;

6) необходимость учета наличия или отсутствия системы гарантийного и постгарантийного (ремонтного) обслуживания, а также степени ремонтопригодности;

7) цены аналогов далеко не всегда основанные на себестоимости, цене приобретения или остаточной балансовой стоимости и могут быть занижены (с целью расширения, например, рынков сбыта) или завышены (например, через значительные маркетинговые и рекламные расходы);

8) необходимо учитывать стадию жизненного цикла объекта оценки и объекта-аналога (то есть период времени от появления конкретной модели объекта до ее замены новыми моделями);

9) наличие разнообразия видов, классов, моделей, производителей и продавцов, что порождает существенную вариацию в уровне цен;

10) объектами оценки могут быть как самостоятельные инвентарные единицы и их комплектующие, так и технологические комплексы.

Цели оценки машин и оборудования разнообразны и могут быть связаны с операциями их купли-продажи, дарения, наследования, безвозмездной передачи, страхования, залога, аренды, ликвидации имущественного комплекса предприятия, переоценки и т.д.

В практике отечественной оценочной деятельности все многообразие целей оценки технологических машин, оборудования и оборудования, в зависимости от степени разграничения процесса оценки машин и оборудования и других видов имущества предприятия, может быть сведено до трех различных целевых установок:

1) независимая от других видов имущества оценка машин и оборудования. Как объект такой оценки обычно выступают отдельные инвентарные единицы, которые являются законченными предметам или комплексам предметов со всеми приспособлениями, устройствами, относящиеся к объекту оценки.

Целью определения их рыночной стоимости является купля-продажа, предоставление в аренду, лизинг, залог и др. В этом случае имеет место оценка "россыпью".

2) оценка множества условно-зависимых друг от друга единиц машин и оборудования как один из этапов оценки (переоценки) основных фондов. В этом случае имеет место оценка "потоком" или "групповая оценка";

3) оценка машин и оборудования как один из этапов оценки предприятия в целом (при его купли-продажи, перераспределении прав собственности или ликвидации).

При таких условиях первичными объектами оценки, как правило, выступают уже не отдельные инвентарные единицы, а целые технологические комплексы, состоящие из машин и вспомогательных устройств с учетом имеющихся производственно-технологических связей как между отдельными элементами, так и с окружающей их инженерно-технической инфраструктурой.

Такие технологические комплексы выделяются в единую систему или по технологии производства конечной продукции, или по месту их установки - корпус, цех, участок и т.д. В данном случае имеет место "системная оценка" или "оценка производственно-технологических систем".

Выбор первичного объекта оценки влияет на вид стоимости, которую необходимо определить в процессе оценки, и методы ее определения. Та же инвентарная единица может оцениваться и как самостоятельный объект, и в составе некоторой группы или системы. Суммарная оценочная стоимость всей совокупности таких единиц будет при этом разной, потому что разная полезность.

55. Особенности оценки стоимости нематериальных активов.

Проблема коммерческого использования объектов нематериальных активов прямо связанна с необходимостью их стоимостной оценки, которая может проводиться с целью:

o купли-продажи прав на объекты интеллектуальной собственности или лицензий на их использование;

o предоставления франшизы новым компаньонам при расширении рынков сбыта;

o определения убытка, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий;

o акционирования, приватизации, слияний и поглощений;

o внесения изменений в финансовую отчетность;

o страхование имущества, осуществления операций залога, дарения, наследования или безвозмездной передачи имущества предприятия и др.

Особенностями стоимостной оценки нематериальных активов являются:

1. зависимость величины стоимости от объема переданных прав (полный объем прав, которые принадлежат правособственнику объектов интеллектуальной собственности; исключительные права, переданные лицензиару без сохранения за лицензиаром права на использование и права выдачи лицензий другим лицам по способам, сроками и территориями использования; права, переданные лицензиату с сохранением за лицензиаром права на использование и права выдачи лицензий другим лицам по способам, срокам и территориям использования);

2. возможность несанкционированного использования для объектов, которые не имеют правовой защиты (клиентские отношения, производственный опыт, навыки менеджмента и маркетинга и т.д.);

3. необходимость учета возможности отчуждения нематериального актива;

4. обязательное проведение подготовительной работы по организации оценки нематериальных активов (обследование объекта на предмет факта наличия материальных носителей, который является объектом оценки - описание, чертежи, схемы, образцы продукции, аудио и видеокассеты и прочие носители; осуществления правовой экспертизы прав на интеллектуальную собственность с целью идентификации наличия и действительности охранительных документов, которые эти права подтверждают – патентов, свидетельств, лицензионных договоров и т.д.; обоснование типа стоимости, которая определяется: стоимость актива в составе имущественного комплекса действующего предприятия, рыночная стоимость, остаточная стоимость и т.п.; сбор необходимой информации, технические, эксплуатационные, экологические и экономические характеристики объекта; источники получения доходов от его использования; области применения объекта; себестоимость и цена единицы товара с использованием объекта и т.д.)

После проведения подготовительной работы осуществляется непосредственно оценка нематериальных активов.

3. Оценка рыночной стоимости нематериальных активов

В процессе оценки нематериальных активов используют общепринятые подходы: доходный, затратный и сравнительный.

Выбор того или другого подхода к оценке существенно зависит от вида и характера нематериального актива, стабильности и природы дохода, который генерируется с его помощью, возможности его коммерческого использования.

В оценке нематериальных активов доходному подходу принадлежит особое место, потому что наиболее правильно показывает действительную ценность нематериальных активов и их будущие выгоды, которые получит собственник от владения ими.

56. Оценка рыночной стоимости нематериальных активов по доходному
подходу.

Доходный подход основан на определении текущей стоимости будущих доходов.

Первый метод - метод избыточных прибылей используется для оценки гудвилла (деловой репутации). Задача оценщика - определить ось вокруг, которой колеблется цена предстоящей сделки. Оценка ведется по принципу «большого котла», т.е. все преимущества соединяются и усиливают друг друга.

На первом этапе определяется рыночная стоимость активов или собственного капитала.

На втором этапе необходимо произвести нормализацию бухгалтерской формы № 2 «Отчет о прибылях и убытках» на предмет нетипичных доходов и расходов. Нормализация всегда проводится на доналоговой основе. В результате получаем нормализованную прибыль. С ней оценщик и работает.

На третьем этапе определяем ожидаемую прибыль, т.е. прибыль которую получило бы предприятие, если бы оно работало, так как в среднем работает предприятие данной отрасли. Для этого рыночную стоимость активов или собственного капитала умножаем на среднеотраслевую доходность на активы (или собственного капитала).

На следующем этапе определяется избыточная прибыль. Она составляет разницу между нормализованной чистой прибылью, получаемой предприятием и ожидаемой прибылью, определенной на предыдущем этапе.

На пятом этапе определим коэффициент капитализации. Существует два варианта:

для предприятий акции, которых котируются на рынке ценных бумаг;

для предприятий акции, которых не котируются на фондовом рынке.

На заключительном этапе рассчитывается стоимость гудвилла путем деления избыточной прибыли на коэффициент капитализации, определяем рыночную стоимость собственного капитала с учетом гудвилла.

Метод освобождения от роялти используется для оценки стоимости патентов и лицензии. Владелец патента предоставляет другому лицу право на использование объекта интеллектуальной собственности за определенное вознаграждение (роялти). Роялти выражается в процентах от общей выручки, полученной от продажи товаров, произведенных с использованием патентованного средства. Согласно данному методу стоимость интеллектуальной собственности представляет собой текущие стоимость потока будущих платежей по роялти в течение экономического срока службы патента или лицензии. Размер роялти определяется на основании анализа рынка.

Метод освобождения от роялти существует в трех модификациях, отличающихся базой расчета (валовая выручка, дополнительная прибыль, валовая прибыль).

Расчет стоимости ОИС методом освобождения от роялти производится в несколько этапов.

На первом этапе составляется прогноз объема продаж, по которым ожидаются выплаты по роялти (учитываю жизненный цикл продукции).

На втором - определяется ставка роялти. Данные берутся из таблиц стандартных размеров роялти, напечатанных в специальной литературе.

На третьем - определяется экономический срок службы патента или лицензии. Юридический и экономический сроки службы могут не совпадать, поэтому следует реалистический прогноз относительно продолжительности платежа.

На сведущем этапе рассчитываются ожидаемые выплаты по роялти путем расчета процентных отчислений от прогнозируемого объема продаж.

На пятом - из ожидаемых выплат по роялти вычитаются все расходы, связанные с обеспечением патента или лицензии.

На шестом - рассчитываются дисконтированные потоки прибыли от выплат по роялти.

На седьмом - определяется сумма текущих стоимостей потоков прибыли от выплат по роялти.

Формула стоимости патента или лицензии на базе роялти имеет следующий вид:

РE = I=T Vi * Ri* Zi * K ,

где Vi - объем определяемого выпуска продукции по лицензии в i-м году (шт., кг, м3);

Ri - размер роялти в i-м году, усл. ед.;

Zi - продажная цена продукции по лицензии в i-ом году, усл. ед.;

T - срок действия лицензионного договора, лет;

i - порядковый номер рассматриваемого периода действия лицензионного договора;

K - коэффициент дисконтирования.

Метод дробления прибыли применяется при оценке лицензии.

Этим методом стоимость лицензии определяется как доля лицензиара в дополнительной прибыли, полученной в результате применения ОИС право на использование, которого передается при заключении лицензионного договора.

Рлиц = I=T (Пр1 - Пр2)i * Vi * Дл-р * Kд,

где Рлиц - стоимость лицензии,

Дл-р - доля лицензиара,

В мировой практике при заключении лицензионных договоров доля лицензиара устанавливается в пределах от 10 - 30%.

Для определения доли лицензиара учитывают пять ценообразующих факторов:

Показатель территории.

Показатель объема прав по лицензии.

Показатель правовой охраны.

Показатель патентной чистоты

Показатель объема передаваемой документации.

Метод преимущества в прибылях часто применяется при оценке стоимости изобретений.

Стоимость изобретения определяется тем преимуществом в прибыли, которое ожидается получить от их использования. Под преимуществом в прибыли понимается дополнительная прибыль, обусловленная оцениваемым объектом интеллектуальной собственности. Она равна разности между прибылью, полученной при использовании изобретений, и той прибылью, которую производитель получает от реализации продукции без использования изобретения. Это ежегодное преимущество в прибыли дисконтируется с учетом предполагаемого периода его получения.

Таким образом, стоимость изобретения можно рассчитать по формуле:

Рлиц = I=T (Пр1 - Пр2)i * Vi * Kд, где

Рлиц - стоимость лицензии,

I=T (Пр1 - Пр2)i - дополнительная прибыль на единицу продукции, I=1

Vi - объем продаж в физических единицах,

Kд - фактор текущей стоимости,

T - количество прогнозных лет.

Для расчета дополнительной прибыли в рамках данного метода может быть использована методика метода освобождения от роялти (модификация вторая).

Метод оценки стоимости ОИС через коэффициент долевого участия используется только для оценки изобретений и полезных моделей. Разработана данная методика «Роспатентом».

При производстве продукции может использоваться как одно изобретение, так несколько.

В первом варианте базовая формула:

Пои = Побщ. * Кду, где

Пои - прибыль, которая приходится на оцениваемое изобретение,

Побщ. - прибыль, получаемая предприятием в результате реализации продукции, которая создается с использованием данного изобретения.

Кду - коэффициент долевого участия оцениваемого изобретения.

Кду = К"1 * К"3* К"4, где

К"1 - коэффициент достижения результата,

К"3 - коэффициент сложности решенной технической задачи,

К"4 - коэффициент новизны.

Во втором варианте базовая формула:

Пои = П всех изобретений. * Кду оцениваемого изобретения

Пвсех изобретений= Побщ. * Кду всех изобретений

Кду всех изобретений = К"1max * К"3 max * К"4 max. (8) т.е. выбираем максимальные значения данных коэффициентов среди коэффициентов всех оцениваемых изобретений.

К"1 оценв. изобр. * К"3 оценв. изобр. * К"4 оценв. изобр.

Кду оцениваемого = (К"1 оцен. изобр. * К"3 оцен. изобр. * К"4 оцен. изобр.+ ...+ К"1 n изобр.*

* К"3 n изобр.* К"4 n изобр.) изобретения

57. Метод избыточной прибыли.

Он основан на посылке о том, что избыточные прибыли приносят предприятию, не отраженные в балансе, нематериальные активы, которые обеспечивают доходность на активы и на собственный капитал выше среднеотраслевого уровня. Этим методом преимущественно оценивается стоимость гудвилла.

Основные этапы данного метода:

1. Определяют рыночную стоимость всех активов.

2. Рассчитывают нормализованную прибыль оцениваемого предприятия.

3. Определяют среднеотраслевую доходность на активы или на собственный капитал.

4. Рассчитывают ожидаемую прибыль на основе умножения среднего по отрасли дохода на активы (или на собственный капитал (эт. 1 х эт.3).

5. Определяют избыточную прибыль (эт.2 - эт.4). Для этого из нормализованной прибыли вычитают ожидаемую прибыль.

6. Рассчитывают стоимость нематериальных активов (гудвилл) путем деления избыточных прибыли на коэффициент капитализации. Для лучшего усвоения материала следует использовать наглядный пример расчета гудвилла., что позволяет соединить теоретические положения с практикой оценки.

Пример: Предположим, рыночная стоимость активов предприятия оценивается в 40000 долл., нормализованная чистая прибыль - 8000 долл. Средний доход на активы равен 15%. Ставка капитализации -20%. Необходимо оценить стоимость гудвилл. Алгоритм расчета будет иметь следующий вид.

Необходимо учесть, что оценщик должен убрать неоперационные активы из рыночной стоимости активов, также как и неоперационные доходы из фактической чистой прибыли предприятия. Некоторые оценщики используют для расчета избыточной прибыли среднюю величину активов и среднюю прибыль за определенный период времени, обычно за пять лет. Но данный подход оправдан, если данные выбранного периода отражают обоснованные будущие ожидания, более того, "аномальные годы", с уровнем прибыли значительно выше или ниже среднего, должны быть исключены из рассмотрения. Использование же простой средней или средневзвешенной величины прибыли за несколько последних лет без учета того, насколько ретроспективная информация отражает возможную будущую прибыль, приведет к недооценке или переоценке предприятия. Важнейшей проблемой при использовании метода избыточных прибылей является правильность выбора ставки капитализации для расчета стоимости гудвилла. Стоимость гудвилла определяется способностью генерировать экономическую прибыль. Обычно инвесторы оплачивают ожидаемую будущую прибыль, получаемую от гудвилла в течение периода, не превышающего пять лет. При таких допущениях ставка капитализации рассчитывается как величина обратная количеству приносящему избыточную прибыль лет, за которые инвестор готов заплатить. Например, если инвестор готов заплатить сумму эквивалентную пятилетнему избыточному доходу, то ставка капитализации будет равна 1:5== 0,20 = 20%

Метод валового рентного мультипликатора. (ВРМ)

Валовой рентный мультипликатор - это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;

2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;

3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор;

5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;

6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

7. Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)хВРМср (1)

где Сн - расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта; ПВДоц - потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта; ДВДоц - действительный валовый доход от оцениваемого объекта ВРМср - валовой рентный мультипликатор; Ца - цена продажи аналогичного объекта недвижимости; или по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+...+Цаn/ПВДаn):n (2)

где Ца1 - цена продажи первого аналогичного объекта; ПВД1 - потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта; Цаn - цена продажи n-ного аналогичного объекта; ПВДаn - потенциальный валовой доход от n-ного аналогичного объекта; n - количество аналогичных объектов.

GRM считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход

собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Пример: Оценщик должен определить рыночную стоимость объекта недвижимости, потенциальный валовой доход который составляет 30 000 тыс. руб. В информационной базе данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.

Рассчитываем средний валовой рентный мультипликатор по аналогам и его средние значение: (105 000: 35 000 + 96 000: 28 000 + 110 000: 31 000): 3 = 3, 3257. ВРМ не корректирует на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия. Рыночная стоимость оцениваемого объекта равна30 000х 3,3257= 99 770(тыс. руб)

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

1. 1.Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.

2. 2.В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

3. Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.